L'Article 199 septvicies du code général des impôts définit le dispositif Scellier.

Il permet aux contribuables qui acquièrent un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, entre le 01/01/2009 et le 31/12/2012, de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu.

I - L'AVANTAGE FISCAL :

A - Taux de la réduction d'impôt

Au titre de l'année 2012, suivant l'adoption définitive de la loi de finances pour 2012 publiée au Journal Officiel le 29 décembre 2011, et sous réserve de textes législatifs ou réglementaires venant modifier ces dispositions, le taux de la réduction d'impôt est fonction de trois critères :

l'année de dépôt du permis de construire du logement,

l'année d'acquisition du logement,

le niveau de performance énergétique.

En effet, le taux de réduction d'impôt sera égal à :

16% pour les logements acquis en 2012 qui ont fait l'objet d'un dépôt de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2011, et pour lesquels la qualification BBC est requise.

16% pour les logements acquis en 2012 qui ont fait l'objet d'un dépôt de permis de construire à compter du 1er janvier 2012, et pour lesquels la qualification BBC est requise.

Ces taux de réduction d'impôt sont assujettis au « coup de rabot fiscal » de 15 % institué par la loi de finances 2011.

Ce taux de réduction d'impôt est donc ramené à 13 % en 2012, en Dispositif Scellier Classique.

* Montant pour un investissement de 300 000 € dans la limite du plafond par m² de surface habitable (prochainement fixé par décret).

B - La Scellier intermédiaire

La « Scellier intermédiaire » permet de bénéficier d'avantages fiscaux supplémentaires au-delà de la période initiale de 9 ans, à condition de se soumettre, dès la période d'engagement initiale de location, à des contraintes supplémentaires :

Plafonnement des ressources du locataire,

Plafonnement des loyers plus faible,

Location interdite à un ascendant ou descendant.

En contrepartie, le contribuable bénéficie d'un abattement de 30% du montant des loyers et d'une réduction d'impôt supplémentaire au terme des 9 ans (1,67% par an), par période de 3 ans renouvelable une fois.

Ce taux est à 4 % supplémentaire par période triénale, sans pouvoir excéder une période de 6 années supplémentaires.

C - Calcul de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt se calcule sur le prix de revient de l'appartement (prix d'acquisition du logement majoré des honoraires de notaire, des commissions versées aux intermédiaires, des droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière) et ne s'applique qu'à un seul logement par an, dans la limite de plafonds par m² de surface habitable fixés par décret en fonction de la localisation du logement et sans pouvoir dépasser 300 000 €.

La réduction d'impôt est répartie à parts égales sur 9 ans. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure). Elle est imputée pour la 1ère fois sur l'impôt sur le revenu dû au titre de la même année.

D - Report de la réduction d'impôt sur 6 ans

Si la réduction d'impôt imputable excède l'impôt dû au titre d'une année, l'excédent est imputable de l'impôt sur le revenu des 6 années suivantes. Ce report au-delà de la période d'engagement de location n'est possible qu'à condition de maintenir le logement en location (il n'est cependant pas nécessaire de continuer à respecter les plafonds de loyers / ressources Scellier).

E - Imputation des déficits fonciers

Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt, sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (à condition que le bien soit maintenu en location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu).

F - Investissement en indivision ou en SCI

La base de réduction d'impôt est plafonnée à 300 000 € par logement et non par personne. Ainsi, en cas d'acquisition en indivision ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient (pour un maximum de 300 000 €) correspondant à ses droits dans l'indivision.

G - Le démembrement de propriété

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le bien ne doit faire l'objet d'aucun démembrement de propriété.

II - LES CONDITIONS D'APPLICATION :

A - Les conditions relatives au logement

Un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement. L'achèvement du logement dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d'ouverture de chantier dans le cas d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement ou la date de l'obtention du permis de construire dans le cas d'un logement que le contribuable fait construire.

Le recentrage géographique (le dispositif « Scellier » est essentiellement applicable aux logements situés dans les zones A, Abis, B1 et B2 définies par les arrêtés du 29/04/2009 et du 22/12/2010 relatifs au classement des communes). La défiscalisation subit un second plafonnement lié au prix du m² du logement (décret d'application de la Loi de Finances 2012 en cours).

Le respect de la réglementation thermique en vigueur.

Les nouveaux plafonds de loyers et plafonds de ressources du locataire devraient être publiés en février 2012.

B - Les conditions relatives à la location

Pour le Scellier classique (9 ans) :

Le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le bien nu à titre de résidence principale pour une durée minimum de 9 ans.

L'engagement de location devra prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble (ou la date d'acquisition si elle est postérieure).

Respect du plafond de loyer (en fonction de la zone de logement).

Le contrat de location ne doit pas être conclu avec un membre du foyer fiscal, mais peut être conclu avec un ascendant ou un descendant.

C - Conditions supplémentaires du Scellier intermédiaire

Plafond du loyer plus faible qu'en Scellier classique.

Respect du plafond de ressources du locataire (en fonction de la zone de logement).

Le contrat de location ne doit être conclu ni avec un membre du foyer fiscal, ni avec un ascendant ou un descendant.

Possibilité de prolonger l'engagement de location, la défiscalisation est alors poursuivie jusqu'à 12 ou 15 ans.

D - Les plafonds de loyer

Ils diffèrent selon le lieu de situation géographique du logement et sont révisés chaque année au 1^er janvier.

Plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises :

E - Remise en cause de l'avantage fiscal

Le non-respect des conditions posées par la loi entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal.

Exemples : le non-respect des conditions de location ; la vente ou la donation du bien avant la fin de l'engagement de location.

F - Le cumul Scellier - PLS

Concernant le cumul Scellier - PLS, à la question posée « Dans quelles conditions peut-on cumuler le dispositif Scellier avec les avantages du PLS ? », la réponse est la suivante :

« La suppression du cumul de la réduction d'impôt « Scellier » avec les avantages accordés en faveur des logements financés par le prêt locatif social (PLS) s'applique aux logements ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposé à compté du 1er janvier 2010. La Loi n'a posé aucune autre condition concernant l'entrée en vigueur de la suppression de ce cumul relative notamment à la date de signature des contrats (contrat préliminaire et acte de vente). Ainsi, dans le cas d'un logement situé dans un immeuble ayant fait l'objet d'une demande de permis de contruire déposée en 2009 et pour lequel l'acte de vente sera signé en 2011, l'acquéreur pourra bénéficier de ce cumul. »

Ces précisions demeurent valables pour les actes conclus en 2012.