En 2023 comme lors des années précédentes, les premiers mois sont l'occasion de faire le point sur les évolutions règlementaires de l'immobilier neuf en France. Nouvelles lois, nouvelles réformes : autant d'informations clés à connaître si vous souhaitez vous lancer. Parce que le succès de votre projet d'achat de logement neuf repose en grande partie sur votre capacité à anticiper et comprendre les opportunités du marché, il est impératif d'identifier les changements qui ont pris effet au 1er janvier et vous offriront un coup de pouve financier. Du Prêt à Taux Zéro à la loi Pinel+, faisons le point sur ce qui change... et ce qui est maintenu.
Comment bénéficier d'aides à l'accession en 2023 ?
Les ménages recherchant des aides financières à l'achat de leur premier logement neuf peuvent bénéficier de 2 dispositifs clés sous conditions de ressources :
- Le Prêt à Taux Zéro
- L'Accession à Prix Maîtrisé (ou Prix Abordables)
Le PTZ ne change pas, ou à la marge
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt bancaire dont les intérêts sont pris en charge par l'Etat. Destiné aux ménages ayant des revenus moyens, ce dispositif fait sensiblement baisser le coût global de votre achat immobilier. La bonne nouvelle ? Le PTZ est reconduit en 2023, et ce jusqu'au 31 décembre. Il y a néanmoins une nouveauté à prendre en compte.
En effet, le PTZ prend désormais en compte 2 critères pour évaluer vos ressources :
- Ce qui ne change pas en 2023, ce sont les plafonds de revenus à N-2, soit 2021. Les barèmes et tableaux ayant cours en 2022 sont donc toujours valables cette année.
- Ce qui est nouveau, c'est un deuxième critère, le "revenu plancher". Il s'agit du coût total de l'achat immobilier divisé par 9, hors frais de notaire.
Concrètement, c'est l'un de ces deux critères qui s'applique pour définir vos ressources. Comment savoir lequel ? Tout simplement, c'est le montant le plus élevé parmi les 2 qui sera retenu.
Vous souhaitez en savoir plus, découvrez toutes les conditions d'éligibilité au PTZ sur notre article dédié à ce sujet !
L'Accession à Prix Maîtrisé est maintenue à l'identique
L'Accession à Prix Maîtrisé est un dispositif mis en place par les principales villes et métropoles françaises afin d'aider les ménages à acheter leur premier logement neuf. En moyenne, on constate que cela permet aux familles ayant des revenus modestes ou moyens d'économiser 20 à 30% sur le prix d'achat de leur logement. Vous pouvez notamment bénéficier d'appartements neufs en Accession à Prix Maîtrisé à Toulouse, où ce dispositif vous permet d'accéder à un prix au m² plafonné aux alentours de 3 000€ alors qu'il peut atteindre 4 700€ dans le centre-ville.
En 2023, ce dispositif est maintenu sans modification. Il est par ailleurs tout à fait possible (et même conseillé) de cumuler l'Accession à Prix Maîtrisé avec un Prêt à Taux Zéro, les plafonds de ressources étant les mêmes. Vous avez un projet d'achat neuf en 2023 ? Vous souhaitez savoir si vous faites partie des familles concernées ? Découvrez toutes les conditions d'éligibilité ainsi que les logements Belin Promotion disponibles sur notre dossier consacré à l'Accession à Prix Maîtrisé à Toulouse.
Quels changements pour la Loi Pinel en 2023 ?
Parmi les principales évolutions sur le marché de l'immobilier neuf en 2023, la loi Pinel compte un nombre important de nouveautés que les investisseurs doivent connaître. Rassurez-vous, il est toujours possible de profiter de réductions d'impôts puisque le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'en 2024. Néanmoins, ses conditions évoluent, avec notamment l'apparition du Pinel +, un dispositif plus strict qui doit à terme remplacer la loi Pinel classique.
Loi Pinel : ce qui ne change pas
Pour commencer, le principe de la loi reste identique. Il s'agit toujours de stimuler la construction de logements neufs en zones tendues. La réduction d'impôts reste proportionnelle au coût d'achat du bien, en fonction de la durée d'investissement du bien (6, 9 ou 12 ans). Le dispositif est toujours reservé aux investissements en VEFA qui ne dépassent pas 300 000€ par an et foyer fiscal. Il est toujours obligatoire de mettre son bien en location dans les 12 mois qui suivent son acquisition ou son achèvement. Enfin, les zones géographiques concernées par la loi Pinel ne changent pas non plus en 2023.
Loi Pinel classique : des réductions d'impôts qui baissent
2023 marque un véritable tournant pour les investisseurs immobiliers. En effet, la loi Pinel dite classique va désormais présenter moins d'avantages fiscaux qu'en 2022. Par exemple, si vous louez pendant 12 ans un appartement neuf acheté en Pinel en 2023, votre réduction sera de 17,5 % contre 21 % en 2022.
Pour tout comprendre, voici les nouveaux taux de réduction Pinel pour les logements achetés en 2023 et 2024 :
| Durée de l'engagement locatif |
2022 |
2023 |
2024 |
|---|
| 6 ans |
12 % |
10,5 % |
9 % |
|---|
| 9 ans |
18 % |
15 % |
12 % |
|---|
| 12 ans |
21 % |
17,5 % |
14 % |
|---|
Il existe tout de même un moyen de bénéficier des même taux de réduction d'impôts que lors des années précédentes avec le dispositif Pinel+.
Dispositif Pinel+ : des critères plus exigeants pour des réductions d'impôt significatives
Il est donc toujours possible de profiter des taux de réduction d'impôts précédemment accordés aux investisseurs Pinel : 12% sur 6 ans, 19% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. Pour cela, le bien dans lequel vous investissez doit respecter 4 critères importants :
- Louer un logement d'une surface minimale : 28m2 pour un appartement 1 pièce, 45m2 pour un T2, 62m2 pour un T3, 79m2 pour un T4 et 96m2 pour un T5
- Proposer une double orientation à partir du T3
- Proposer au moins un espace extérieur (d'une surface allant de 3m2 pour un studio à 9m2 pour un T5)
- Assurer un bon niveau de performance énergétique : classe A du DPE et jalons 2025 de la RE2020.
Enfin, gardez en tête qu'il est déjà acquis que seul le Pinel+ sera toujours proposé à partir de 2025. Il est donc toujours intéressant pour les investisseurs de se tourner vers la loi Pinel classique jusqu'au 31 décembre 2024, car il s'agit encore du seul dispositif fiscal permettant d'investir dans un bien immobilier neuf et cela, avec peu de contraintes, si ce n'est la mise en location pendant la période réglementaire.
