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La fin du dispositif Pinel a laissé un vide dans le paysage de l’investissement locatif, et un fort besoin locatif en France.
Pour répondre à ce contexte, la Loi Jeanbrun, aussi appelée statut fiscal bailleur privé 2026, introduit un nouveau mécanisme destiné à relancer l’investissement locatif en France, en octroyant des avantages fiscaux aux investisseurs.
Voici ce qu’il faut comprendre.
Qu’est-ce que le nouveau dispositif Jeanbrun ? (ou statut fiscal bailleur privé)
La Loi Jeanbrun a été introduite dans le cadre du projet de loi de finances 2026. Son objectif est clair : relancer l’investissement locatif privé, stimuler la construction neuve et encourager la mise en location longue durée.
Contrairement à une réduction d’impôt comme avec l’ancien dispositif Pinel, le dispositif Bailleur Privé repose lui sur un principe différent : l’avantage fiscal prend la forme d’une diminution de la base imposable des revenus fonciers, grâce à un amortissement du bien, avec la possibilité selon les cas, d’imputer le déficit foncier sur le revenu global.
Qui peut bénéficier du statut bailleur privé en 2026 ?
Le statut bailleur privé 2026 s’adresse aux particuliers personnes physiques, ou sociétés non soumises à l’IS, souhaitant investir dans le logement neuf, sous certaines conditions.
Les logements éligibles
Sont concernés :
- Les logements neufs ou acquis en VEFA
- Les logements situés dans un immeuble collectif
- Les biens destinés à la location nue (non meublée)
- Les biens rénovés à neuf ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation sous conditions
Le dispositif est applicable sur l’ensemble du territoire, sans zonage restrictif.
Les biens exclus
Ne sont pas éligibles :
- Les investissements en LMNP ou en location meublée
- Les maisons individuelles
- Les biens acquis avant l’entrée en vigueur du dispositif (la date d’acte faisant foi)
Le cadre est donc volontairement orienté vers la relance du logement collectif neuf, permettant de proposer des logements confortables et bien isolés aux locataires.
Quelles sont les conditions à respecter ?
Pour bénéficier du statut fiscal bailleur privé, plusieurs engagements sont obligatoires :
- Engagement minimum de location pendant 9 ans
- Location nue du bien à titre de résidence principale du locataire
- Respect de plafonds de loyers et des plafonds de ressources des locataires (intermédiaire, social, très social)
- Interdiction de louer à un membre de son foyer fiscal ou à un parent proche (jusqu’au 2ème degré inclus)
- Respect des conditions de performance énergétique et environnementale correspondant à celle exigée lors du dépôt de la demande de PC
- La location doit être effective dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition si elle est postérieure.
Dans le cadre d’un achat dans le neuf, il est important d’analyser précisément ces critères en amont afin de vérifier leur compatibilité avec le projet. Les équipes Belin peuvent accompagner les investisseurs pour comprendre comment ces conditions s’appliquent concrètement à un appartement neuf.
Comment fonctionne l’amortissement dans la Loi Jeanbrun ?
Le cœur du dispositif repose sur la déduction de l’amortissement fiscal.
Le propriétaire bailleur pourra chaque année déduire de ses revenus locatifs:
- de manière “classique”: les charges liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière,..)
- en plus, avec ce dispositif: une fraction de la valeur de son bien correspondant aux amortissements.
Ce mécanisme permet de réduire fortement, voire fréquemment annuler , l’imposition et les prélèvements sociaux sur les loyers.
Base amortissable
L’amortissement est calculé sur 80 % du prix d’acquisition du bien, correspondant à la valeur hors terrain.
Le taux et le plafond des déductions de l’amortissement diffèrent selon le niveau de location retenu par le bailleur.
Trois niveaux existent : Intermédiaire, sociale, très sociale
Taux d’amortissement
Le taux d’amortissement en VEFA et neuf:
- 3,5 % par an en location intermédiaire
- 4,5 % par an en location sociale
- 5,5 % par an en location très sociale
Plafonds annuels
Les montants déductibles sont plafonnés par foyer fiscal :
- 8 000 € par an en location intermédiaire
- 10 000 € en location sociale
- 12 000 € en location très sociale
Exemple simplifié:
Revenus locatifs (9 000€/an) - charges annuelles (5000€/an)- amortissement (4000€/an)= 0€ de revenu foncier imposable
Sans dispositif Jeanbrun et la prise en compte de l’amortissement, la base de revenus fonciers imposables aurait été de 4000€.
Un levier fort renforcé par celui du déficit foncier
En complément de l’amortissement, le mécanisme Jeanbrun mobilise également l’outil du déficit foncier afin d’optimiser la performance nette de l’investissement.
Il est en effet possible de déduire un déficit foncier du revenu global dans la limite annuelle de 10 700€. Ce déficit survient lorsque le montant des charges déductibles liées au bien (y compris l’amortissement) dépasse celui des revenus locatifs bruts. L’imputation de ce déficit sur le revenu global permet de réduire le revenu imposable et, par conséquent, l’impôt dû.
Ce dispositif présente ainsi un intérêt particulier pour les contribuables, puisque l’avantage fiscal s’applique à l’ensemble des revenus du foyer et ne se limite pas aux seuls loyers perçus.
Il sera ainsi possible de déduire le déficit des revenus globaux du foyer, en vue de générer une économie d'impôt. L’économie d'impôt sera définie en fonction de la tranche marginale d'imposition allant de 11% à 45%.
La combinaison de l’amortissement et du déficit foncier ouvre la voie à des stratégies patrimoniales permettant de maintenir une fiscalité réduite sur les revenus locatifs pendant plusieurs années, tout en développant progressivement un patrimoine immobilier pérenne.
Exemple concret : quel avantage fiscal réel ?
Prenons un exemple simplifié.
Un investisseur perçoit 10 000 € de loyers annuels.
Ses charges s’élèvent à 11 000 €.
Il bénéficie de 8 000 € d’amortissement.
Résultat : un déficit foncier de 9 000 €
Ce déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Dans ce cas, pour un foyer imposé à 30 % de TMI (Taux Marginal d’Imposition ), cela représente une économie d’impôt de 2700€. Pour un foyer imposé à 41 % de TMI, cela représente une économie d’impôt significative: 3690€
La mécanique est donc progressive : le gain fiscal dépend du niveau d’imposition et du montage global de l’investissement.
Plafonds de loyers : comment les calculer ?
Le dispositif prévoit trois niveaux de loyers :
- Intermédiaire
- Social
- Très social
Le calcul repose sur une formule similaire à celle utilisée dans les anciens dispositifs.
Dans le cas d’une location en intermédiaire, le loyer pratiqué correspond aux bases anciennement utilisées pour le PINEL.
Loyer maximal = plafond de zone × surface utile × coefficient.
La surface utile inclut la surface habitable et une fraction des annexes (dans la limite fixée).
Ces plafonds doivent être analysés précisément pour sécuriser l’investissement et garantir la conformité du montage.
Revente et fiscalité : que se passe-t-il à la sortie ?
Un point essentiel concerne la revente.
Les amortissements déduits viennent diminuer le prix d’acquisition fiscal. Cela augmente mécaniquement la base de calcul de la plus-value imposable.
Les règles classiques de la plus-value immobilière restent applicables :
- Exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans
- Exonération de prélèvements sociaux après 30 ans
Sur un horizon moyen terme, il est donc important d’intégrer l’impact fiscal de sortie dans la stratégie globale.
Peut-on investir en SCI avec le statut fiscal bailleur privé ?
Oui, l’investissement est possible via une SCI à l’impôt sur le revenu.
En revanche, le dispositif n’est pas cumulable avec Loc’Avantages.
Le plafond d’amortissement s’applique par foyer fiscal, et non par opération.
Conclusion : le statut bailleur privé est-il adapté à votre profil ?
La Loi Jeanbrun s’adresse principalement :
- Aux investisseurs fiscalisés
- Aux profils souhaitant engager un projet sur le long terme
Le dispositif peut constituer un levier intéressant dans un projet neuf, à condition d’en maîtriser les paramètres techniques et fiscaux.
En définitive, le dispositif Jeanbrun se présente comme un mécanisme fiscal structurant destiné à dynamiser l’investissement locatif, notamment dans le secteur du neuf. En associant amortissement déductible et déficit foncier, il constitue un levier d’optimisation particulièrement pertinent pour les investisseurs.
Son intérêt repose à la fois sur l’efficacité de ses avantages fiscaux et sur sa capacité à répondre à une tension locative durablement élevée. Il permet ainsi aux contribuables de bénéficier d’un cadre fiscal attractif tout en s’inscrivant dans une logique patrimoniale de long terme et en soutenant la relance de la construction de logements neufs, indispensable pour satisfaire la demande dans les zones urbaines.
Pour les investisseurs, le dispositif Jeanbrun représente donc une véritable opportunité stratégique : améliorer la performance fiscale de leur opération, sécuriser un projet immobilier pérenne et participer activement à la réponse aux besoins structurels en logements sur le territoire français.
Pour un investissement dans un appartement neuf, il est recommandé d’étudier précisément le montage afin de vérifier sa cohérence avec votre situation fiscale et patrimoniale. Les équipes Belin peuvent accompagner cette analyse et expliquer comment le dispositif Jeanbrun s’intègre dans un projet concret.
26 février 2026
Lecture : 8 min
