Peut-on investir sans apport dans l’immobilier ?

Il s’agit, bien souvent, de la méthode rêvée pour investir en immobilier. Le prêt sans apport constitue une solution à moindre risque pour tout achat dans la pierre, qu’il s’agisse de neuf ou d’ancien. Il permet, notamment, à celui qui le contracte de conserver son capital financier, et, ainsi, de combler les échéances de son crédit à la faveur du loyer qu’il peut percevoir par la location du bien en question. Dans cet article, nous allons voir que cette méthode est relativement popularisée dans le milieu de l’immobilier, les différents avantages qu’elle confère et, surtout, comment y accéder.

Le prêt sans apport : Une pratique pas si rare

Cela peut surprendre en période de taux d’intérêts élevés mais l’accord de prêts sans apport reste relativement répandu. En effet, si les banques peuvent se montrer très exigeantes lorsqu’il s’agit de l’achat d’une résidence principale, celles-ci sont souvent moins réticentes à accorder des prêts sans apport à l’attention d’investissement locatif. La raison principale se situe dans le fait que ce type de bien génèrera un revenu à l’investisseur, pouvant l’aider à atteindre le remboursement de son crédit. C’est une sorte de gage de confiance qui améliore la solvabilité du prêt. Aussi, dans le cas où l’investisseur éprouverait certaines difficultés à rembourser son crédit, il lui sera plus facile de générer des liquidités en vendant son bien. En d’autres termes, un investissement locatif sans apport n’a pas pour vocation à chambouler le quotidien de l’emprunteur en cas de difficultés de remboursement. Ainsi, c’est donc bien les investisseurs en immobilier qui sont les premières cibles, actuellement, de ce type de prêt, très recherché. Il convient tout de même de présenter un très bon profil et d’apporter toutes les garanties nécessaires pour s’assurer de l’accord de l’organisme bancaire.

Une source d’avantages importants pour votre investissement immobilier

Il va sans dire qu’un prêt sans apport présente de nombreux avantages. Nous avons vu dans le paragraphe précédent, ceux relatifs à la banque, découvrons maintenant ce qui le rend si profitable pour l’emprunteur. Le principal avantage réside dans l’effet de levier permis par le prêt sans apport. En effet, comme introduit précédemment, les revenus générés par les loyers successifs du bien permettent à l’emprunteur de financer tout ou une partie des mensualités de l’emprunt. Ce sont donc les locataires qui financent indirectement le remboursement du prêt de l’emprunteur. Également, toujours pour l’investisseur, ce type de manœuvre lui permet de, potentiellement, garder intact son taux d’endettement dans le cas où les revenus (loyers) et les charges (mensualités) venaient à s’équilibrer. On peut même imaginer une configuration dans laquelle l’emprunteur peut augmenter ce fameux taux d’endettement. Bien entendu, tout avantage en immobilier et en matière bancaire impose certains risques inhérents. Ici, nous citerons plusieurs cas dont la dépréciation du prix du bien immobilier qui pourrait réduire les loyers perçus par l’emprunteur et réduire sa marge de manœuvre en cas de vente. Une longue période sans locataire peut également être préjudiciable pour l’investisseur, au même titre qu’une augmentation imprévue et rapide des charges liées à la location. De manière générale, l’ensemble de ces risques touchent directement au taux d’endettement et à la balance revenus/charges.

L’investissement sans apport en exemple

À titre d’exemple où nous simplifions volontairement les données pour faciliter la compréhension, voici une simulation réalisée à partir de l’accord d’un organisme financier pour un prêt d’un montant de 120 000€ sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 2,4% pour l’achat d’un appartement dont le loyer se situera à 782€/mois. La mensualité du prêt sans apport se situant à 629€ par mois, l’emprunteur réalise, ici, une plus-value mensuelle de 153€. Nous supposons, bien entendu, ici, que le bien soit loué de manière permanente durant les 20 ans du remboursement du crédit.

Rendre possible votre investissement locatif sans apport

Pour comprendre comment décrocher un prêt sans apport, il faut s’intéresser à la manière dont raisonnent les banques. Celles-ci ont besoin de garanties pour vous accorder le précieux sésame. Si, souvent, ces garanties passent par un apport plus ou moins conséquent, d’autres paramètres peuvent les amener à se montrer plus souples. Tout d’abord, cela passe par la constitution d’un dossier de prêt attractif et sécurisant pour votre futur organisme bancaire. Soyez exhaustifs et précis pour accentuer le sérieux de votre demande. De manière générale, voici une liste des documents et éléments qui vous seront demandés dans toutes les banques : Une copie de la pièce d’identité en cours de validité Un justificatif de domicile Vos derniers avis d’imposition (a minima les 3 derniers) Un relevé récent de votre compte et situation bancaire

Aussi, l’organisme bancaire vous demandera des informations sur votre projet d’investissement locatif en préparant un plan de financement détaillé. Il inclura de manière obligatoire les éléments suivants : Le montant souhaité du prêt Le montant prévisible du loyer pour calculer votre rendement Les charges liées au bien immobilier Les caractéristiques demandées pour le prêt (taux, durée, mensualités …)

Aussi, il conviendra de faire la synthèse de tout autre élément pouvant rassurer la banque sur votre solvabilité et votre capacité à rembourser le crédit. En d’autres termes, insistez, preuves à l’appui, si possible, sur votre situation professionnelle et la stabilité historique de vos revenus. N’hésitez pas, même si cela peut paraître contre-intuitif, à insister sur la possession d’une bonne épargne personnelle si tel est le cas. En effet, cela permet au prêteur d’obtenir des garanties certaines sur votre capacité à générer des revenus au-dessus de vos charges, augmentant ainsi sa confiance envers votre profil.

Les prêts sont loin d’être une science exacte et les organismes financiers (en partenariat avec les investisseurs immobiliers) ne cessent de développer des contrats qui s'adaptent au mieux aux contraintes actuelles. Ainsi, certains emprunteurs peuvent songer à contracter un type de prêt unique en son genre, le prêt sans apport. Principalement réservé et conseillé dans le cas d’un investissement locatif, il offre la possibilité au contractant de réunir toutes les chances de son côté pour réussir un investissement capable de lui faire entrevoir de belles perspectives de rendement. Pour cela, il doit montrer patte blanche à travers un historique financier rassurant, une situation professionnelle établie et une excellente maturité de projet d’investissement immobilier.

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