Dispositifs PINEL et PINEL+ : ce qui va changer d’ici 2024

Annoncée il y a plusieurs mois, la transformation progressive du dispositif PINEL en PINEL+ a commencé. Initialement voué à disparaître en 2021, le PINEL, créé en 2014, a vu sa durée de vie rallongée jusqu’à la fin 2022 sous l’impulsion de son efficacité. Cependant, face à de nouveaux enjeux pour le marché de l’immobilier, sa disparition progressive est bel et bien enclenchée par le gouvernement lui préférant un nouveau dispositif au nom évocateur PINEL+, plus adapté aux défis actuels inhérents à l’immobilier neuf. Dans cet article, Belin Promotion vous renseigne sur le calendrier du remplacement du dispositif PINEL par son grand frère, le PINEL+ et sur les différences entre les deux.

Comprendre le dispositif PINEL

Avant d’appréhender les changements entre les deux dispositifs, il est essentiel de bien comprendre les rouages qui ont permis au PINEL de subsister aussi longtemps avec une telle popularité et efficacité. La loi PINEL a pour objectif d’accentuer la popularité de l’immobilier neuf auprès des investisseurs en offrant la possibilité de profiter d’une réduction d’impôt avantageuse. L’idée était de pouvoir accroître le parc locatif sur le territoire français ainsi que d’étendre et faciliter l’accès à des logements aux ménages les plus modestes. Cela passait par la mise en place d’un plafonnement des loyers et un strict respect de plafonds de ressources pour les locataires. Le PINEL disposait d’une liste de critères d’éligibilité pour caractériser les investissements et les investisseurs pouvant en bénéficier. Il est à noter que cette liste est commune avec le dispositif PINEL+ que nous évoquerons par la suite : Le bénéficiaire doit être un résident fiscal français. Le bien doit être acheté neuf ou acheté en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Le logement doit être situé dans une zone A, A bis ou B1, seules zones éligibles pour ce dispositif. Le montant de l’investissement ne peut excéder 300 000€ et/ou 5 500€ par m2. Le respect d’une durée d’engagement de mise en location de 6, 9 ou 12 ans.

Les zones éligibles au PINEL comme au PINEL+ sont définies en fonction de l’objectif prioritaire, celui de favoriser l’accès au logement dans des espaces géographiques en tension sur le territoire français. Pour définir le caractère « tendu » d’un secteur, le gouvernement procède à un rapport classique entre l’offre et la demande. Précédemment, les zones B2 et C étaient également comprises dans les critères d’éligibilité, ce n’est plus le cas depuis 2018.

La disparition du dispositif PINEL

Il s’agit de bien avoir à l’esprit que la loi PINEL ne disparaîtra complètement qu’en fin d’année 2024. D’ici-là et de manière transitoire, ses avantages fiscaux vont diminuer jusqu’à la fin programmée du dispositif. C’est durant ce timing, amorcé début 2023, qu’est introduit le dispositif PINEL+. Si celui-ci conserve les critères d’éligibilité de son petit frère, il sera plus exigeant et introduira de nouveaux critères de qualité liés à l'environnement. L’objectif annoncé : s'inscrire dans le plan visant la neutralité carbone d'ici 2050 amorcé par l’Etat. Belin Promotion vous propose un tableau comparatif rapide pour appréhender et anticiper les différentes réductions des avantages liés aux dispositifs PINEL et PINEL+ :

| Durée d'engagement | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
|--- |:-: |:-: |:-: |--: | | Pinel Plus (+) | 12%, soit 36 000€ max | 18%, soit 54 000€ max | 21%, soit 63 000€ max |
| Pinel 2022 | 12%, soit 36 000€ max | 18%, soit 54 000€ max | 21%, soit 63 000€ max |
| Pinel 2023 | 10%, soit 31 500€ max | 15%, soit 45 000€ max | 17,5%, soit 52 500€ max | | Pinel 2024 | 7%, soit 27 000€ max | 12%, soit 36 000€ max | 14%, soit 42 000€ max |

Les changements engendrés par l’arrivée du PINEL+

Rentrons désormais dans le vif du sujet avec les nouveautés et les changements apportés par l’introduction du dispositif PINEL+. Celui-ci est entré en vigueur depuis le 1er janvier 2023. Pendant 2 ans, le dispositif historique PINEL sera, progressivement, atténué pour disparaître, à l’issue de l’année 2024. Dès à présent (à l’heure où nous écrivons ces lignes), le dispositif PINEL+ propose une réduction fiscale plus intéressante que le PINEL historique avec en ligne de mire une réduction de 21% pour un engagement de 12 ans. Et cette tendance va s’accélérer d’ici la fin d’année 2024 et la fin programmée du PINEL. Ainsi, les premiers changements s’observent dans l’intensité de la diminution d’impôt. Mais cette augmentation de la réduction fiscale avec PINEL+ ne peut se faire que grâce à une intensification et une exigence exacerbée des critères d’éligibilité au dispositif PINEL+. Globalement, on note l’ajout de deux types de filtrages. Les critères liés à la qualité du logement et à son confort ainsi que des critères environnementaux. Il est essentiel de noter que ces critères viennent s’ajouter à ceux déjà vérifiés pour l’ancien dispositif PINEL.

Les nouveaux critères de qualité d’usage et de confort

Parmi les nouveaux enjeux de l’immobilier neuf priorisés par le gouvernement se situe la construction de logements toujours plus confortables. Ainsi, des critères d’éligibilité ont été rajoutés en ce sens :

• Des logements plus spacieux. Une grille fixe la taille minimale du logement en fonction de son type et de sa configuration (28m2 pour un T1 - 45m2 pour un T2 - 62m2 un T3 - 79m2 pour un T4 et 96m2 pour un T5).
• Un extérieur obligatoire. Désormais, le logement doit disposer d’un espace extérieur privatif dont la taille est fixée selon la superficie intérieure de l’appartement.
• Une exposition confortable. Enfin, le dispositif PINEL+ est sensible à la détention d’une double exposition pour les logements supérieurs ou égaux au type T3.

L’objectif est ici de favoriser l’investissement en matière de logements toujours plus confortables avec des prestations de meilleure qualité. Un changement majeur qui vient marquer un tournant pour le secteur. Bonne nouvelle : Belin Promotion n’a pas attendu l’arrivée du PINEL+ pour aller toujours plus loin dans la proposition de prestations toujours plus soignées et valorisantes. Nous en reparlons plus loin dans cet article.

Les nouveaux critères environnementaux

Ce n’est pas nouveau, les gouvernements successifs souhaitent réduire l’empreinte carbone du secteur de l’immobilier neuf. Il convient ainsi d’améliorer les réductions d’impôt pour les logements offrant les meilleures performances énergétiques. Pour ce faire, PINEL+ est doté de normes énergétiques bien plus exigeantes que son petit frère.

• Une vigilance accrue quant à la performance de l’isolation du logement et cela quel que soit le mode de chauffage installé.
• Une prise en compte de l’ensemble des émissions du bâtiment au cours de son cycle de vie, de sa construction jusqu’à sa phase d’exploitation.
• Une attention particulière quant au confort des occupants face aux futures conditions climatiques notamment en période estivale avec un réchauffement général annoncé.

Atteindre la neutralité carbone d’ici 2050 devrait passer par ces changements. Là-encore, Belin Promotion a pu prendre le virage en avance et propose déjà des biens éligibles au dispositif PINEL+.

Belin Promotion : Des biens éligibles PINEL+, déjà disponibles !

Promoteur immobilier spécialisé dans les secteurs toulousains et bordelais, Belin Promotion dispose d’un portefeuille de résidences et de logements pleinement adaptés aux changements introduits par le dispositif PINEL+. Si vous cherchez à bénéficier au plus vite de cette nouvelle législation pour vos prochains investissements, vous êtes au bon endroit. Découvrez GAÏA à Auzeville-Tolosane dont la livraison est prévue pour début 2025 et profitez de logements allant du T2 au T5. Bien entendu, de nombreux appartements sont éligibles au dispositif PINEL+.

La transformation progressive du dispositif PINEL vers PINEL+ s’inscrit donc dans une démarche environnementale légitime. L’ensemble du secteur de l’immobilier neuf doit s’y adapter et s’y confondre, des promoteurs aux investisseurs. La mission noble et les perspectives fiscalement avantageuses de la loi PINEL ne vont pas disparaître mais prendre une nouvelle forme. Si l’aspect plus exigeant de PINEL+ laisse présager des prix plus chers à l’achat, ce dispositif permettra de créer des logements plus pérennes et dont la valorisation sur le marché de la revente sera bien plus importante. Un investissement d’avenir en somme !