Quels sont les mécanismes fixant le prix du m2 en immobilier ?

Le prix au m2 est la méthode voire l’outil le plus couramment utilisé pour définir la valeur d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. En tant qu’acheteur ou vendeur, il est essentiel de bien comprendre la manière avec laquelle celui-ci est calculé afin de déjouer certains pièges ou, plus positivement, pour déceler quelques bonnes affaires. Belin Promotion vous plonge, à travers cet article, dans le monde fascinant de la fixation du prix au m2.

L’offre et la demande en toile de fond

Il s’agit du premier critère capable d’influer fortement sur le prix au m2 au sein d’une zone. Plus le décalage entre l’offre et la demande de logements est important, plus cela va se ressentir sur le prix au m2. En effet, dans le cas où l’offre surpasse la demande, celui-ci aura tendance à baisser. C’est le cas, en l'occurrence, dans certaines zones rurales. Dans un contexte urbain, la tendance est de manière quasiment exclusive, à une offre dépassée par la demande, tirant ainsi le prix au m2 à la hausse et cela de manière continue. C’est notamment ce phénomène qui explique l’augmentation continue des prix de l’immobilier dans les zones urbaines comme Toulouse ou Bordeaux, avec, bien entendu, certaines disparités en fonction des quartiers qui nous intéressent. Ce décalage en faveur de l’offre face à une demande croissante permet de caractériser ce que l’on appelle des « zones tendues ». Celles-ci profitent, généralement, d’un excellent réseau de transports en commun assurant à ses habitants la proximité de commerces, restaurants et activités contribuant à faire grimper le prix du fameux m2.

Localisations et environnements

Au-delà du simple calcul d’offre et de demande, d’autres facteurs extérieurs au bien lui-même peuvent influer sur son prix. La localisation de celui-ci peut inclure la vue sur certains monuments, sur un fleuve ou encore sur une place centrale de la ville conférant au logement une certaine plus-value sur son prix au m2. C’est en ce sens qu’il est important au moment du choix de votre bien de comprendre et analyser son environnement qui peut, parfois, entraîner un prix au m2 bien supérieur à ce que propose habituellement et en moyenne, un quartier spécifique. Les exemples ne manquent pas sur Toulouse et Bordeaux et ceux que nous allons citer ci-dessous permettront d’imager cette idée. À Toulouse, le quartier Rive Gauche peut offrir une vue imprenable sur les berges de la Garonne tout comme le quartier des Chartrons dans la cité bordelaise. Les Carmes, dans la ville rose, offrent une vie de quartier trépidante rythmée par son marché qui contribue à en faire une zone très prisée par les toulousains. Selon le même principe, le quartier Saint-Pierre, cette fois-ci à Bordeaux abrite la très célèbre place de la Bourse générant une très forte augmentation du prix au m2 dans les rues adjacentes. Vous l’aurez donc compris, en portant une attention toute particulière à l’environnement de votre logement cible, vous pouvez en extraire certains éléments de comparaisons et d’explications de son prix. La vue sur un point d’intérêt particulier peut être vecteur d’un prix en hausse au même titre que d’autres critères propres à chaque quartier comme un excellent réseau de transports en commun ou la présence de pistes cyclables en son sein. Belin Promotion met à votre disposition de nombreux logements neufs dans les charmantes villes de Toulouse et Bordeaux.

Les caractéristiques du bien immobilier lui-même

Nous avons pu faire le tour des facteurs externes au logement lui-même, voyons désormais les éléments qui lui sont propres, capables de modifier le prix de celui-ci. En effet, chaque bien immobilier embarque des attributs intrinsèques qui contribuent à accentuer son prix et cette tendance n’est pas prête de s’arrêter compte tenu des degrés d’exigence des nouveaux dispositifs comme PINEL+. Vous pouvez d’ailleurs retrouver notre article complet sur le sujet ici. Dans le cadre d’un appartement, par exemple, le positionnement de celui-ci au sein du bâtiment général peut être annonciateur d’une modification tarifaire. En effet, un appartement situé au rez-de-chaussée coûtera toujours moins cher que les appartements du dessus. La faute à un vis-à-vis supplémentaire, celui des personnes marchant à proximité des fenêtres de celui-ci. Ainsi, le m2 en étage est, naturellement, plus élevé que le m2 en rez-de-chaussée. L’absence d’ascenseur dans une résidence peut néanmoins dévaluer le prix d’un appartement en étage d’environ 10%, offrant une facilité d’accès limitée, ne convenant plus qu’à une population valide, limitant ainsi la demande potentielle pour cet appartement. D’autres facteurs propres au bien peuvent se révéler impactant pour le prix comme la présence d’une piscine dans la résidence ou encore l’entretien des parties communes du bâtiment. De manière générale, on peut citer l’ensemble des installations capables d’améliorer le quotidien des occupants, on parlera ici de « prestations » (volets roulants, maison connectée, climatisation, peinture lisse sur les murs, garage, espaces verts …). Aussi, un logement intègre des caractéristiques de performance énergétique dont les économies régulières que les mieux notées permettent se répercutent inévitablement sur le prix du bien à l’achat. Ici, il s’agit de comprendre qu’un logement bien isolé sera peu énergivore et permettra des économies énergétiques mensuelles. En période d’augmentation des prix de l’énergie, cette qualité pour une maison ou un appartement peut être vecteur à une valorisation sur le marché de l’immobilier. Parlons maintenant de la superficie du bien. Le prix au m2 fixé dans un quartier n’est pas une valeur proportionnelle qu’il suffit de multiplier en fonction de l’espace disponible dans le logement. En effet, plus la superficie est importante, plus le prix par m2 a tendance à baisser, rappelant, ici, l’idée des économies d’échelle, en économie.

Des facteurs structurels complexes mais bien réels

Bien entendu, comme dans tous les marchés, des facteurs plus globaux peuvent rentrer en compte et conférer à celui-ci une dynamique haussière sur plusieurs années. C’est le cas pour beaucoup de villes et, de manière générale, pour le marché français dont les prix moyens ont connu une augmentation de près de 30% en l’espace de 10 ans sur la période 2013-2023. On note évidemment de nombreuses disparités entre certaines villes dont la principale concerne Bordeaux avec une augmentation avoisinant les 70%. Le prix au m2 passant de 2 750€ à 4 660€. Au contraire, Toulouse n’a pas connu la même augmentation, contenue à 6,5% sur la même période. Ces augmentations sont le fruit de l’ensemble des paramètres vus précédemment ainsi que de facteurs complexes inhérents au marché et dont l’origine est beaucoup plus globale (hausse du coût des matières premières …). Ces dynamiques se renforçant au fil du temps, il n’est pas prévu une inflexion pour les prochains mois.

La fixation du prix d’un bien immobilier au m2 est un processus complexe qui nécessite une vision d’ensemble pour être jugé et, parfois, compris. Il résulte de paramètres inhérents au type de bien acheté mais également à des facteurs géographiques et directement liés à l’environnement de l’appartement ou de la maison. Si, de manière générale, les zones urbaines offrent, actuellement, un terrain propice aux dynamiques haussières des prix au m2, c’est le signe d’un marché dans lequel l’offre et la demande de logements cohabitent en harmonie, malgré quelques points de tensions.