Pourquoi investir en LLI en 2025 ?

Mis en place par le gouvernement, le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) a évolué récemment depuis la loi de finances de 2024. Un temps réservé aux investisseurs institutionnels, il est désormais accessible à l’ensemble des investisseurs par le biais d’une personne morale telle qu’une SCI. Il repose sur la mise en location de logements neufs à loyers inférieurs au marché et d’engagement de location dans la durée, en contrepartie d’incitations fiscales et d’une forte attractivité et demande locative. Belin Promotion, à travers cet article, vous présente les atouts d’un dispositif vertueux et bénéfique pour les propriétaires mais aussi pour les locataires.

Qu’est-ce que le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) ?

Le LLI poursuit un objectif double : Soutenir la production de biens neufs et favoriser l’accès au logement des classes intermédiaires dans les zones tendues.

Son principe repose sur une mise en location à des loyers en-dessous des prix du marché, en contrepartie d’incitations fiscales pour les investisseurs. Le cercle vise donc un caractère vertueux, profitable aussi bien pour les investisseurs que pour les locataires, ravis de bénéficier de loyers réduits.

Après l’arrêt, fin 2024, de dispositifs historiques comme PINEL et PINEL+, le LLI se présente comme une alternative fiable et intéressante pour la constitution d’un patrimoine immobilier locatif profitable. Sa mise à disposition des investisseurs privés par la simple création d’une SCI (personne morale) en fait un des dispositifs à connaître et à considérer pour tout investissement immobilier en 2025. En effet, ses points positifs sont notamment : un investissement et une fiscalité optimisés, la constitution d’un patrimoine de qualité, des revenus locatifs sécurisés et réguliers ainsi qu’une préparation à la transmission grâce à la SCI.

Les avantages de l’investissement en LLI

Le LLI ne manque pas d’avantages qu’ils soient fiscaux, locatifs ou encore patrimoniaux. Il convient donc de lister précisément et concrètement les points positifs qu’il embarque.

Fiscalement d’abord, avec en point d’orgue, un allègement direct de la fiscalité grâce à la réduction de la TVA à 10% (au lieu de 20% initialement) pour l’achat du bien. Cette remise dès l’acquisition permet, outre la réduction significative du prix d’acquisition, une diminution immédiate de l’endettement et donc une plus grande facilité à l’accès au prêt. Ce n’est pas tout. Le LLI donne également le droit à un crédit d’impôt du montant de la taxe foncière, pouvant aller jusqu’à 20 ans sous conditions et pouvant ainsi représenter plus de 20 000€ sur deux décennies.

Ensuite, situés dans des zones tendues avec un marché locatif en tension, l’offre de biens en LLI présente un fort potentiel locatif et une demande élevée.
De plus, les conditions d’éligibilité des locataires s’appliquent à une large partie des ménages, ouvrant la voie à une solvabilité accrue, pouvant être couplée avec une garantie de loyers impayés. De quoi assurer une sécurisation et une pérennité des revenus locatifs des investisseurs.

De plus, pour la constitution d’un patrimoine de qualité, là-encore le LLI semble tout indiqué. En effet, le LLI s’applique à l’acquisition de logements neufs conformes aux dernières normes énergétiques, garantissant ainsi une valorisation sur le long terme et des charges annuelles réduites.

Aussi, l’accès à cette forme d’investissement est soumis à l’acquisition par le biais d’une personne morale, telle qu’une SCI. Cela permet de faciliter la gestion du patrimoine des associés et d’anticiper efficacement la transmission de patrimoine.

Dernier avantage non-négligeable pour certains investisseurs, l’exclusion des niches fiscales. En effet, le dispositif du LLI et ses avantages fiscaux ne rentrent pas dans les plafonds de niches fiscales. Ainsi, cet investissement peut être réalisé même si vous atteignez déjà le seuil de 10000€ du plafonnement.

Les pré-requis à l’investissement en LLI

L’ensemble de ces avantages sont accessibles aux investisseurs respectant les conditions d’éligibilité

Sur l’investissement, tout d’abord.

Celui-ci doit être réalisé par une personne morale (SCI, SARL, etc.), composée ainsi d’au moins deux associés. La société peut être imposée à l’impôt sur les sociétés ou sur le revenu.

Le dispositif LLI suppose également un engagement locatif de longue durée. De ce fait, les associés s’engagent à louer le bien pendant 20 ans en principe. Il est cependant possible de vendre celui-ci à partir de 15 ans, sans remboursement de TVA. En cas de détention multiple de biens en LLI, le délai peut être ramené à 11 ans.

Enfin, le bien doit être lui-même éligible. Le bien doit se situer dans une zone tendue et le programme immobilier doit répondre aux critères d’éligibilité.

Les conditions de location :

Le logement doit être la résidence du locataire. De plus, le LLI a été mis en place pour favoriser l’accès au logement de la classe moyenne dans les zones tendues. Ainsi, il doit respecter un double plafonnement : Le montant du loyer est soumis à un plafond. Ce plafond est fixé annuellement par décret et dépend de la zone où se situe le bien, permettant de garantir une occupation régulière et durable. En 2025, les plafonds sont les suivants : Zone A : 14,49€/m2 Zone B1 : 11,68€/m2

Les revenus des locataires sont également plafonnés, en fonction de la composition du ménage mais aussi de la zone. Par exemple, en zone A, un couple ne doit pas dépasser les 65 691€ de revenus pour les baux conclus en 2025.

La Métropole Toulousaine, un contexte favorable au LLI

Certaines villes et territoires sont plus avantageux que d’autres pour l’utilisation et le recourt à ce dispositif. Parmi les plus profitables, nous souhaitions évoquer le cas de la métropole toulousaine et sa périphérie dont les caractéristiques et le contexte se couplent à la perfection avec ceux du dispositif LLI.

Toulouse est, depuis peu, la 3ème ville de France grâce à une croissance de son bassin de population qui ne cesse d’augmenter années après années. Augmentation qui est, d’ailleurs, toujours d’actualité à l’heure où nous écrivons ces lignes. Aussi, le dynamisme de la ville confère une attractivité toujours plus vérifiée à celle-ci et, de facto, à l’utilisation du LLI, à la faveur de création d’emplois multiples et d’un parc étudiant toujours plus grand dopé par une expansion croissante du nombre d’écoles. Ville étudiante et dynamique par excellence, en croissance, la ville rose et ses villes limitrophes semblent avoir tous les atouts pour conférer au dispositif LLI un caractère plus profitable que jamais pour les investisseurs désireux de choix judicieux pour leur patrimoine et revenus locatifs.

Gaïa : Un cas d’école pour le LLI

Soucieux de proposer à ses clients les meilleures possibilités d’investissement, Belin Promotion présente ses dernières la résidence Gaïa, éligible à l’investissement LLI, dont la livraison récente a connu un grand succès auprès des résidents déjà installés. Ce programme immobilier offre toutes les garanties d’un investissement réussi via le dispositif LLI. Tout d’abord, la résidence Gaïa, située à Auzeville-Tolosane, est labellisée E3C1, présentant ainsi des logements vertueux, couplés avec les critères de qualité d’usage exigés pour l’ancien dispositif PINEL+. Des prestations dépassant, donc, largement le minimum du LLI et ainsi de nature à valoriser votre patrimoine immobilier encore davantage.

La résidence propose des appartements spacieux allant du T2 au T5, de 46 à 108m2 avec une double orientation, ouvrant sur de grandes loggias pour un confort maximal. La proximité des commerces, transport, universités et pôle d’emplois rendent l’emplacement des logements parfait pour une forte demande locative. De plus, l’éco-quartier Argento dans lequel s’inscrit la résidence confère une valorisation particulière à un investissement pour un bien du programme Gaïa.

Dans le cadre du LLI à Gaïa, les logements présentent un prix d’acquisition inférieur au marché avec une réduction immédiate de 24 000€ en moyenne dans le cas d’un T3, grâce à l’économie sur la TVA. Rajoutez à cela, l’économie moyenne de 20 000€ de taxes foncières sur 20 ans et vous obtenez des avantages concrets et non-négligeables. Côté locatif, le loyer plafond mensuel se situe autour de 810€ (hors charges) permettant une rentabilité attractive dans un secteur à la forte demande locative.

Grâce à son emplacement stratégique au cœur d’Auzeville Tolosane et à ses qualités intrinsèques, les logements de Gaïa garantissent un investissement sécurisé et pérenne en LLI. Les appartements de la résidence déjà livrés offrent un avantage financier immédiat grâce notamment à un coût d’acquisition inférieur, couplé à la disponibilité immédiate des lots pour une mise en location rapide.

Le dispositif LLI semble être un des meilleurs compromis pour les investisseurs dans une année 2025 marquée par l’arrêt de dispositifs historiques. En effet, celui-ci se distingue pour sa facilité d’accessibilité seulement limitée à un choix rigoureux du bien et à la création d’une SCI ou d’une SARL incluant au moins 2 associés. Idéal pour investir dans des logements à forte attractivité locative, pour se constituer un patrimoine immobilier durable et générer des revenus locatifs pérennes et sécurisés, le dispositif LLI est accessible pour la résidence Gaïa, proposée par Belin Promotion et déjà livrée, dont les caractéristiques se marient à la perfection avec les nombreux avantages du dispositif.