Comment financer un investissement locatif ?

Au sortir de deux années marquées par une importante hausse des taux, l’année 2024 a marqué le retour a une tendance plus stable pour l’investissement locatif. Alors que 2023 a vu les taux d’intérêts atteindre un pic à 4,5%, ceux-ci sont en baisse depuis le début de l’année et le consensus table sur un processus qui devrait se poursuivre en 2025. Cette détente offre aux investisseurs une belle fenêtre au cours des prochains mois, avec un taux de crédit moyen qui devrait s’élever aux alentours de 3,62% selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, dans une parution de Juillet 2024. A noter également, le recul du niveau d’apport personnel réclamé par les banques pour accorder un crédit. Ces bonnes nouvelles constituent autant d’aubaines pour les investisseurs, notamment compte tenu de l’importance du financement dans une perspective de rentabilité, élément déterminant de l’effet de levier. On fait le point dans cet article sur les moyens de financement d’un investissement locatif.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

L’immobilier locatif se présente comme un moyen fiable et sécurisé d’investir à moyen et long-terme. Plébiscité par bon nombre d’investisseurs, le locatif offre des perspectives de revenus réguliers. Que ce soit en termes de revenus fonciers ou de plus-value en cas de revente, les investissements immobiliers ne manquent pas d’atouts pour une rentabilité optimale, lorsque toutes les conditions sont remplies. Ils présentent également des risques moins élevés que d’autres secteurs de l’investissement. En effet, les variations sont moins volatiles et les à-coups moins violents également. Aussi de nombreuses garanties comme l’assurance loyers impayés ou encore les garanties du type Visale permettent de se prémunir de mauvaises surprises et de pérenniser la rentabilité de l’investissement. De nombreux dispositifs évolutifs permettent de simplifier l’investissement immobilier et d’en multiplier les perspectives de profitabilité. Pour l’ancien, les plus-value à la revente réalisables grâce à des travaux de rénovation font partie des avantages les plus certains. Enfin, l’investissement dans le locatif permet de valoriser et de constituer un patrimoine tout en limitant l’effort d’épargne. Réduire vos impôts, développer votre patrimoine, bénéficier de revenus complémentaires ou préparer votre retraite... tout autant de raisons de réaliser un investissement locatif.

Analyser sa capacité d’emprunt

Le meilleur moyen de commencer un investissement immobilier reste, majoritairement, l’emprunt bancaire pour financer le projet. Le montant maximum pouvant être emprunté est fixé par des barèmes stricts et précis pour éviter le surendettement et sécuriser les investisseurs ainsi que l’organisme bancaire à l’origine du prêt. Ce paramètre essentiel pour la faisabilité d’un projet immobilier est appelé : capacité d’emprunt. Pour l’établir, on se base sur la règle suivante : le montant mensuel du remboursement de l’emprunt ne peut excéder 35% des revenus disponibles après déduction des charges pour conserver un reste à vivre décent. Son calcul correspond à la formule suivante : Capacité d’emprunt = (revenus - charges) * 0,35

Pour comprendre par quoi remplacer les termes « revenus » et « charges » dans cette équation, il faut bien comprendre ce qu’ils incluent. Côté revenus, il s’agit de toutes les rentrées d’argent régulières de l’emprunteur. On y retrouve naturellement les salaires, les revenus fonciers, les pensions de retraite, allocations familiales ou encore les pensions alimentaires perçues. Des revenus comme l’allocation chômage ou encore les rentes d’une assurance-vie peuvent également rentrer en compte dans son évaluation. Pour les chefs d’entreprise dont la rémunération ne serait pas toujours égale, il convient de prendre le résultat net annuel de l’entreprise et d’en estimer une moyenne mensuelle. Bien entendu, pour tous ces revenus, il est conseillé de retenir le montant net avant impôt.

Si l’ensemble des ressources régulières sont prises en compte pour le calcul de la capacité d’emprunt, ce n’est pas le cas des charges. En effet, certaines charges restent dans la catégorie du reste à vivre et ne rentre pas directement en compte. Ainsi, on retient les mensualités de crédits immobiliers dans les charges, ainsi que les éventuels crédits à la consommation. A noter que, très souvent, la banque ne retient pas dans son calcul les crédits arrivant à expiration dans les 12 prochains mois. Aussi, les pensions alimentaires et les créances sont également comprises dans calcul des charges.

Concernant le reste à vivre, les niveaux évoluent selon les banques mais celui-ci doit être, généralement, de 1 200€ dans le cas d’un couple et 800€ pour une personne seule. Comptez 300€ pour chaque personne à charge supplémentaire.

Les différents types de prêts immobiliers

Comme indiqué en introduction de la partie précédente, le paiement comptant (aussi appelé paiement en cash) dans le cadre d’un projet immobilier locatif n’est pas toujours conseillé. On y préfère bien souvent des prêts immobiliers permettant de ne pas prendre de risques financiers directs. Ceux-ci peuvent être de différents types avec des conditions plus ou moins avantageuses. Faisons rapidement le tour des principaux et des plus plébiscités pour les projets immobiliers. Le prêt amortissable est le type de crédit immobilier le plus répandu dans l’Hexagone. Le capital emprunté ainsi que les intérêts sont remboursés, mois après mois, par des mensualités.

Le prêt In Fine est, lui, différent. Le capital n’est pas remboursé par des mensualités. Le remboursement des intérêts se fait de manière régulière mais celui du capital n’intervient qu’à la dernière échéance. Ce type de prêt convient parfaitement aux investisseurs patrimoniaux disposant d’une épargne conséquente.

Le prêt relais offre d’autres possibilités que les deux autres exemples précédents. Comme le prêt In Fine, le relais est dit non-amortissable. Il est destiné à un type très précis d’investisseurs, les emprunteurs déjà propriétaires ayant mis en vente leur bien mais dont celui-ci ne sera pas vendu avant l’achat du nouveau logement. Cela permet à un investisseur de voir la banque avancer le montant nécessaire à l’achat du nouveau bien qui sera remboursé par la vente du bien initial.

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), bien plus connu que les deux derniers types de prêts présentés, se présente sous la forme d’un prêt sans intérêts. Une aubaine pour de nombreux investisseurs et acquéreurs de résidence principale. Sous conditions de ressources, le montant du prêt peut s’avérer variable, la durée du prêt ainsi que certaines caractéristiques propres au bien à acheter comme sa localisation par exemple. Belin Promotion a déjà rédigé un article complet sur les conditions d’éligibilité au PTZ.

Financer un achat à plusieurs : le cas de la SCI

La SCI est avant tout une forme juridique qui se fait de plus en plus fréquente dans les projets d’investissement immobilier. La raison principale de cette popularité grandissante réside dans la capacité de la SCI à faciliter la gestion et la transmission du patrimoine immobilier, notamment dans le cadre d’une SCi familiale. En effet, la SCI familiale permet de réaliser des donations successives de parts sociales tous les 15 ans en franchise de droits. Cela permet aux héritiers de devenir propriétaires du patrimoine immobilier au fur et à mesure des donations, chose impossible dans le cas d’un achat classique. Les associés mettent en commun leurs moyens financiers pour absorber les coûts liés au projet et cette association facilite ainsi l’obtention de financements bancaires. Autre intérêt de la SCI, sa facilité et l’accessibilité de sa création puisque, à l’instar de nombreuses structures de sociétés, elle peut être créée à partir d’1€ symbolique, même si, en pratique, il convient d’apporter un minimum de fonds, pour assurer le financement d’un prêt bancaire. Aussi, la SCI se révèle être fiscalement avantageuse puisque elle permet de choisir son régime d’imposition, à savoir impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés. Chacun de ces régimes apportant des avantages spécifiques en fonction des situations. Enfin, la SCI permet de séparer l’immobilier d’entreprise de l’activité professionnelle. Ainsi, le patrimoine immobilier de celle-ci est à l’abri des aléas de l’exploitation. Autrement dit, l’immeuble servant à la société d’exploitation est protégé des créanciers de cette dernière.

Parmi les inconvénients notables de la SCI, on note principalement les obligations administratives contraignantes, la longueur et la complexité du processus pour sa création ainsi que la responsabilité illimitée des associés.

L’effet de levier pour faciliter son investissement

L’objectif de nombreux investissements locatifs dans l’immobilier reste de favoriser l’effet de levier, un mécanisme permettant de se servir des loyers pour financer les autres et prochains biens. L’effet de levier désigne l’utilisation de l’endettement pour augmenter la capacité d’investissement d’une entreprise mais aussi d’un particulier. L’effet de levier suppose l’augmentation de la rentabilité des capitaux propres tant que le coût de l’endettement est inférieur à la hausse des bénéfices obtenus grâce à cet endettement. Concrètement, dans le cadre de l’investissement immobilier, cela prend, généralement, la forme suivante : Un emprunt à la banque pour investir dans un bien qui sera, par la suite, loué. Un paiement de loyer qui permet d’assurer le règlement des mensualités. Si le coût d’emprunt est plus faible que le rendement, vous bénéficiez d’un revenu et de la construction d’un patrimoine.

Ce surplus de revenu peut ensuite être utilisé pour augmenter votre capacité d’endettement et donc renouveler l’opération avec un nouveau bien. En clair, c’est la banque qui finance entièrement votre projet immobilier. Pratique, non ? Bien entendu, cette technique nécessite de trouver un bien capable de générer suffisamment de revenus et d’obtenir un prêt aux mensualités avantageuses.

Le marché de l’immobilier locatif n’a jamais cessé d’intéresser et de séduire les investisseurs en France grâce à son aspect sécurisé, fiable et accessible. Si les modes de financements ne manquent pas, ceux-ci sont nombreux et diversifiés. Il convient donc, dans un objectif d’investissement locatif de sélectionner le bon mode de financement, adapté à votre projet.