La loi Pinel ou Dispositif Pinel est applicable pour l’achat d’un bien immobilier neuf dans le cadre d’un investissement locatif. Il ouvre droit à des réductions d’impôts sous conditions. Puis-je investir en Loi Pinel ? A qui louer ? Durant combien d’années ? Pour quel avantage fiscal ? Nous vous proposons de découvrir tous les détails de ce dispositif entré en vigueur en 2014 et maintenu jusqu'au 31 décembre 2022.

Les 5 clés de la loi Pinel (ou dispositif Pinel)

1- Transformez vos impôts en un patrimoine immobilier de qualité

2- Protégez vos proches et préparez votre retraite

3- Louez votre bien immobilier neuf durant un maximum de 12 ans et réduisez vos impôts jusqu’à 21%

4- Louez votre bien à vos parents (ascendants) ou à vos enfants (descendants)

5- Réalisez 2 investissements locatifs par an pour un montant de maximun investi de 300 000 €

Loi Pinel : quel avantage fiscal ?

L'Article 199 novovicies du code général des impôts issu de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 (article 5) définit le dispositif PINEL. Il permet aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement avant le 31/12/2022 de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Le Taux de la réduction d'impôt accordé par la loi Pinel

Suite à l'adoption définitive de la loi n° 2014 – 1654 du 29 décembre 2014 codifiée sous l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, et sous réserve de textes législatifs ou réglementaires venant modifier ces dispositions, le taux de réduction d'impôt est de :

• 12% du prix du bien lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans
• 18% lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans.

La réduction d'impôt est répartie, selon la durée de l’engagement de location, sur six ou neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure). Elle est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de cinq ou huit années suivantes à raison d’un sixième ou d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

A l’issue de la période couverte par l’engagement de location, lorsque le logement reste loué par période triennale dans les conditions prévues au III de l’article 199 novovicies, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d’impôt à condition de proroger son engagement initial pour au plus :

• Trois années supplémentaires, renouvelables une fois, si l’engagement de location était d’une durée de six ans. Dans ce cas la réduction d’impôt est égale à 6% du prix de revient du logement pour la première période triennale et à 3% pour la seconde période triennale.
• Trois années supplémentaires, si l’engagement de location était d’une durée de neuf ans. Dans ce cas la réduction d’impôt est égale à 3% du prix de revient du logement pour cette période triennale. Le régime fiscal prévoit des plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable afin de déterminer les avantages fiscaux liés à l'investissement.

En d'autres termes, la loi Pinel permet de réaliser un investissement locatif sur 6 ou 9 ans, extensibles à 12 ans, pour des montants de réduction d'impôt sur le revenu de 12% du prix du bien sur 6 ans, 18% sur 9 ans, et 21% sur 12 ans.

Pour un logement acquis en VEFA après le 31 décembre 2022, les avantages de la loi Pinel changent : les taux de réduction d'impôt seront dégressifs en 2023 puis en 2024.

Le calcul de la réduction d'impôt en loi Pinel

La réduction d'impôt se calcule sur le prix de revient de l'appartement (prix d'acquisition du logement) déterminé en tenant compte des critères suivants :

• La surface utile : Surface habitable du logement + la 1/2 de la surface de ses annexes (dans la limite de 8 m2 pour les balcons, loggias, celliers et vérandas et de 9 m2 pour les parties des terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré).
• Le plafonnement du prix de vente fixé à 5 500 €/m².
• Le plafond de 300 000 € par an et de deux logements. La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus deux logements dans la limite de 300 000 € par contribuable pour une même année d'imposition.
• L’investissement en indivision ou en SCI

La base de réduction d'impôt est plafonnée à 300 000 € et à deux logements pour une même année d'imposition. Ainsi, en cas d'acquisition en indivision ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient (pour un maximum de 300 000 € et deux logements) correspondant à ses droits dans l'indivision, ou sur les logements concernés.

Dans le cas d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, le porteur des parts doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location.

Les mêmes avantages fiscaux sont accordés dans le cadre d’un investissement via une SCPI.

Le démembrement de propriété

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le bien ne doit faire l'objet d'aucun démembrement de propriété.

Les conditions d'éligibilité à la loi Pinel

Outre la localisation du logement en zone A ou B1, le particulier investissant en loi Pinel doit respecter des conditions strictes s'il veut bénéficier de réductions d'impôt. Elles portent sur l'engagement du bailleur à louer son appartement durant la période requise, sur le montant du loyer et sur les ressources du locataire. En savoir plus en consultant les conditions d'application de la loi Pinel.